Contratos de cultivo: el contrato de arrendamiento rústico en el Código Civil de Catalunya

El libro sexto del Código Civil de Catalunya regula, en su capítulo tercero, los contratos de cultivo.

Según lo previsto en el artículo 623-1 del Código Civil de Catalunya, se entienden por contratos de cultivo, los contratos de arrendamiento rústico, el contrato de aparcería y, en general, todos los contratos cualquiera que sea su denominación, por los que se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica.

Por lo que respecta a la regulación que se hace de los contratos de cultivo, en el libro sexto del Código Civil de Catalunya se establecen:

1. Una serie de disposiciones generales que se aplicarán a todos los contratos de cultivo y,
2. Una serie de normas específicas, en función del tipo de contrato, para los siguientes contratos de cultivo: el contrato de arrendamiento rústico, el contrato de aparcería y, el contrato de masovería.

Si quieres saber más sobre estas disposiciones generales, previstas en el Código Civil de Catalunya, pulsa aquí. Estas disposiciones, como disposiciones generales que son, se aplicarán también a los contratos de arrendamiento rústico, por cuanto el contrato de arrendamiento rústico es un contrato de cultivo. No obstante, a los contratos de arrendamiento rústico, se les aplicarán también las normas específicas previstas, para este tipo de contratos de cultivo, en el Código Civil de Catalunya.

Hoy hablaremos sobre alguna de las normas específicas que el Código Civil de Catalunya prevé para el contrato de arrendamiento rústico. Para un mayor conocimiento de la materia, recomendamos una lectura del Código Civil de Catalunya.

El arrendamiento rústico en el Código Civil de Catalunya

1. ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes?

El artículo 623-11 del Código Civil de Catalunya establece que, en el arrendamiento rústico, el arrendador tiene la obligación de entregar la finca al arrendatario y de garantizarle el uso pacífico por todo el tiempo de duración del contrato. A cambio, tiene el derecho a percibir una renta.

A su vez, el mismo precepto establece que el arrendatario tiene la obligación de cultivar la finca y puede hacerlo con las plantaciones o siembras que más le convengan para hacer suyo los frutos. Asimismo, tiene la obligación de pagar una renta al arrendador y de devolverle, en su día, la finca en el estado en que la ha recibido.

2. Normas específicas sobre la renta

El artículo 623-12 del Código Civil de Catalunya establece que en el arrendamiento rústico:

1. La renta es la que las partes libremente convienen satisfacer en dinero, salvo que convengan su pago en frutos. Si convienen el pago en frutos, deberá tratarse de una cantidad determinada (y no alícuota) de frutos.

2. Serán nulos de pleno derecho todos los pactos por los que se obligue al arrendatario al pago total o parcial de cualquiera de los tributos que gravan la propiedad de la finca arrendada.

3. Las partes podrán pactar que el pago consista, en todo o en parte, en la obligación de mejorar la finca arrendada, que puede incluir los trabajos de roturación de la tierra, artigarla, ponerla en cultivo y hacer explanaciones, construcciones u otras obras análogas.

4. Las partes puede pactar la actualización de la renta cada año agrícola. Si no determinan ningún sistema de actualización, se hará de acuerdo con el índice de precios percibidos agrarios que el Gobierno de Catalunya publica anualmente en el DOGC.

5. La renta pactada debe pagarse de acuerdo con los que las partes hayan determinado en el contrato. Si el contrato no establece nada al respecto, la renta se pagará por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador y en el plazo de un mes, o mediante cualquier otra forma de pago de la que quede constancia o, en su caso, según la costumbre de la comarca.

6. El arrendador debe entregar al arrendatario un recibo de la renta abonada.

3. ¿Qué es un año agrícola?

El artículo 623-10 del Código Civil de Catalunya establece que el año agrícola empieza el 1 de noviembre de un año y termina el 31 de octubre del año siguiente, salvo lo pactado por las partes de acuerdo con los usos concretos de cada comarca y los referidos a los distintos tipos de cultivo.

4. ¿Cuál será la duración del arrendamiento rústico?

El artículo 623-13 del Código Civil de Catalunya determina que los arrendamientos rústicos deben tener una duración mínima de 7 años, pudiendo las partes establecer una duración superior.

El contrato de arrendamiento rústico se entiende prorrogado de 5 años en 5 años, siempre que una de las partes no avise a la otra, al menos un año antes del vencimiento, de su voluntad de darlo por extinguido.

No obstante, el arrendatario puede renunciar a la duración mínima del contrato de la prórroga y abandonar el cultivo de la finca al final de cada año agrícola si notifica esta voluntad al arrendador al menos son 6 meses de antelación.

5. ¿Quién ha de asumir los gastos en el arrendamiento rústico?

Los artículos 623-14 y 623-15 del Código Civil de Catalunya diferencian entre gastos ordinarios y extraordinarios.

1. Los gastos ordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la actividad de cultivo van a cargo del arrendatario, que no tiene derecho a ser reembolsado. Si el arrendatario, habiendo sido requerido a asumir los gastos ordinarios, no los asume, puede hacerlo el arrendador, con derecho a ser reembolsado.

2. Los gastos extraordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la obligación de mantenerla en un estado que sirva a la actividad de cultivo van a cargo del arrendador, que no tiene derecho a aumentar la renta. Si el arrendador, habiendo sido requerido a asumir los gastos extraordinarios, no los asume, puede hacerlo el arrendatario, con derecho a ser reembolsado.

6. ¿Se han de hacer mejoras?

Los artículos 623-16 y 623-17 del Código Civil de Catalunya diferencian entre mejoras obligatorias y voluntarias.

Mejoras obligatorias

Por lo que respecta a las mejoras obligatorias, se prevé que tanto el arrendador como el arrendatario, si procede, lleven a cabo las obras o mejoras que les sean impuestas por ley, por resolución judicial o administrativa firme o por acuerdo de una comunidad de regantes u otras entidades similares en las que se integre la finca.

Si dichas obras obligatorias, las ha de llevar a cabo el arrendador y, conllevan un incremento notable en el rendimiento de la finca (como por ejemplo, su transformación de secano en regadío), el arrendador tiene derecho a aumentar la renta en proporción al incremento del rendimiento, teniendo el arrendatario derecho de abandono si no le conviene.

Si el arrendador, habiendo sido requerido a efectuar las obras o mejoras obligatorias, no las efectúa, puede hacerlo el arrendatario, con derecho a ser reembolsado.

Si las obras obligatorias las ha de llevar a cabo el arrendatario y conllevan una mejora notable en la finca que subsiste al final del contrato, el arrendatario tiene derecho a ser compensado por el arrendador por el importe del coste del material de la mejora.

Mejoras voluntarias

Por lo que respecta a las mejoras voluntarias, se prevé que el arrendatario pueda llevar a cabo obras ordinarias de mejora de la finca, como los accesos, el rellanamiento de tierras o la supresión de separaciones entre piezas de tierra, previa notificación al arrendador de forma fehaciente. El arrendador podrá oponerse a la realización de estas obras en un plazo de 15 días a contar desde el momento en que recibe la notificación. Si no se opone expresamente, se entiende que autoriza las obras.

En caso de que las obras ordinarias conlleven una mejora de la finca, el arrendador no tiene derecho a incrementar la renta y, en caso de que subsistan al final del contrato, el arrendatario tiene derecho a ser compensado por el arrendador por el incremento del valor de la finca que las mejoras han generado.

7. Prescripción por gastos y por obras y mejoras

Según lo dispuesto en el artículo 623-18 del Código Civil de Catalunya, las pretensiones pos gastos y por obras y mejoras prescriben al cabo de 1 año desde el momento en que se extingue el contrato y el arrendatario deja la finca.

8. Causas de extinción del contrato de arrendamiento rústico

El contrato de arrendamiento se extingue, según lo dispuesto en el artículo 623-19 del Código Civil de Catalunya, por las siguientes causas:

1. La finalización del plazo inicial o de las prórrogas.
2. La resolución del contrato, en los casos establecidos por la ley o convenidos por las partes.
3. La pérdida o expropiación total de la finca arrendada.

Si la pérdida o expropiación de la finca es parcial, el artículo 623-21 del Código Civil de Catalunya, permite al arrendatario optar por la extinción total del contrato o por dejarlo subsistente en la parte que quede de la finca, con la reducción proporcional de la renta.

1. La denuncia anticipada del contrato por el arrendatario, de acuerdo con lo establecido por el artículo 623-13.3.
2. El acuerdo de las partes de extinguirlo anticipadamente.
3. El cambio de calificación urbanística de la finca, como suelo urbano o urbanizable, si implica un impedimento de uso para la producción agraria.
4. Los demás casos convenidos en el contrato o que resulten del presente código.

9. Resolución del contrato de arrendamiento rústico

Según lo dispuesto en el artículo 623-20 del Código Civil de Catalunya, frente al incumplimiento por una de las partes de las obligaciones contractuales o legales, la parte que ha cumplido sus obligaciones tiene derecho a resolver el contrato y a la indemnización por los daños y perjuicios sufridos, pudiendo también optar, si lo desea, por reclamar la indemnización y mantener el contrato.

Causas de incumplimiento por parte del arrendatario

Son casos de incumplimiento por parte del arrendatario:

1. Dejar de cultivar la finca por abandono o destinarla a un uso distinto de los establecidos por el artículo 623-1, sin perjuicio de lo que establezca la normativa sectorial específica.
2. Dañar o agotar gravemente la finca o sus producciones.
3. Subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador.
4. No pagar la renta convenida en el contrato o no llevar a cabo las mejoras acordadas.
5. Realizar obras voluntarias de mejora con la oposición del arrendador o sin haber efectuado la notificación establecida por el artículo 623-17.1.
6. Incumplir las obligaciones convenidas o que derivan de la ley, las buenas prácticas agrarias y el uso y costumbre de la comarca.

10. Derecho del arrendatario a recoger los frutos una vez finalizado el contrato de arrendamiento rústico

El artículo 623-22 del Código Civil de Catalunya indica que el arrendatario, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, tiene derecho a todo lo que sea preciso para recoger y aprovechar los frutos pendientes, debiendo permitir al nuevo arrendatario el acceso a la finca a fin de preparar el próximo cultivo.

11. ¿Se permite el subarrendamiento?

El artículo 623-26 del Código Civil de Catalunya prevé que el arrendatario no puede subarrendar la finca, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador.

La cesión de aprovechamientos marginales no se considera subarrendamiento, siempre que estos no representen más de una décima parte del rendimiento total que se obtiene de la finca.

12. Derecho de adquisición preferente

Según lo dispuesto en el artículo 623-8.2 del Código Civil de Catalunya, si el arrendatario es cultivador de forma directa y personal (en los términos del artículo 623-6 del Código Civil de Catalunya), tiene el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) de la finca arrendada en los términos y condiciones previstos en los artículos 623-27, 623-28 y 623-29 del Código Civil de Catalunya.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.