El arrendamiento de vivienda de larga duración

El  arrendamiento de vivienda es aquél que recae sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el “arrendamiento de vivienda”, diferenciándolo del “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El arrendamiento de vivienda sería, según la terminología de la Ley, un “arrendamiento de vivienda”.

Antes de desarrollar el asunto, es importante destacar que, según lo previsto en el artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Hechas las apreciaciones anteriores, hoy vamos a tratar de dar respuesta a alguna de las preguntas más frecuentes que se suelen plantear por lo que respecta a este tipo de arrendamientos. Para un conocimiento más preciso sobre la materia, recomendamos una lectura de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El  arrendamiento de vivienda es aquél que recae sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el “arrendamiento de vivienda”, diferenciándolo del “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El arrendamiento de vivienda sería, según la terminología de la Ley, un “arrendamiento de vivienda”.

Hechas las apreciaciones anteriores, hoy vamos a tratar de dar respuesta a alguna de las preguntas más frecuentes que se suelen plantear por lo que respecta a este tipo de arrendamientos. Para un conocimiento más preciso sobre la materia, recomendamos una lectura de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Se protege igual al arrendatario en el «arrendamiento de vivienda» que en el «arrendamiento para uso distinto de vivienda»?

En el “arrendamiento de vivienda”, la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece una mayor protección al arrendatario que en el “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

¿Qué se entiende por mayor protección?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 4, recoge, por lo que respecta al régimen aplicable de la Ley, que:

• Los «arrendamientos de vivienda» se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma.
• Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
  • El Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 6 a 28) está dedicado a los arrendamientos de vivienda.
  • Se exceptúan los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

A su vez, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

¿Cuál será la duración del contrato de arrendamiento de vivienda?

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque:

Si la duración libremente pactada por las partes fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Qué ocurre si el contrato no establece plazo de durazión o fija un plazo indeterminado?

Que, según lo previsto en el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos expuestos en el artículo 9.1

¿Este derecho de prórroga anual para el arrendatario tiene algún límite?

Sí. El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco o siete años, ¿El contrato se sigue prorrogando, llegada su fecha de vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas?

El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, se le va a seguir aplicando el régimen legal y convenido al que estuviera sometido.

¿Puede el arrendatario desistir del contrato?

Sí. El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo notifique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

El artículo 11 establece que las partes pueden pactar en el contrato, que en este supuesto, el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo que sean inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Puede el arrendador elevar la renta por mejoras?

El artículo 19.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador tendrá derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, siempre que se trate de obras de mejora realizadas una vez transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

¿Cómo se calcula la elevación de la renta?

La renta anual se elevará en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento, debiendo descontarse para el cálculo del capital invertido, las subvenciones públicas obtenidas para realizar la obra.

¿Es obligatoria la prestación de fianza en este tipo de arrendamientos?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que en el «arrendamiento de vivienda», a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad, que será restituida al arrendatario al final del arriendo. Según se prevé en el precepto, las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza en metálico.

No obstante, para los arrendamientos de vivienda con duración de 5 o 7 años, (dependiendo si el arrendador es persona física o persona jurídica), la fianza no podrá superar las dos mensualidades. 

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar este tipo de contratos

Muchas veces nos encontramos con contratos de arrendamiento compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el contrato pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían el contenido de todo el documento.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.