El arrendamiento de plaza de garaje o aparcamiento

El post de hoy va a tratar sobre el arrendamiento de plazas de garaje o aparcamiento. En este tipo de arrendamientos, el arrendatario está alquilando una plaza de garaje, cuya superficie está perfectamente delimitada (normalmente numerada) y medida en metros cuadrados. 

¿Este tipo de arrendamiento está sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 1, establece que dicha ley se aplica a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Por esta razón, existe una discusión doctrinal sobre si a los arrendamientos de plazas de aparcamiento se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos o, por no aplicarse la misma, este tipo de arrendamientos se rigen por las normas generales del Código Civil.

Una parte de la doctrina considera que los arrendamientos de plaza de aparcamiento están incluidos en los arrendamientos para usos distintos de la vivienda regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene el siguiente tenor:

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

No obstante, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria considera que el arrendamiento de una plaza de garaje o aparcamiento no se trata de un “arrendamiento para uso distinto del de vivienda” en los términos exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que, por ende, dicha ley no resultaría aplicable. Según este punto de vista, los arrendamientos de plazas de aparcamiento se rigen por las normas generales del Código Civil. 

A pesar de lo expuesto anteriormente, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria consideran que si el arrendamiento de la plaza de aparcamiento es accesorio del de la vivienda, sí resultará aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos, por cuanto así lo prevé el artículo 2.2 de dicha Ley, que tiene el siguiente tenor:

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) comparte la opinión de la doctrina y jurisprudencia mayoritaria. Veamos los siguientes extractos de la Resolución de fecha 3 de marzo de 2004 de la DGRN:

Una primera corriente doctrinal entiende que el arrendamiento II de plazas de aparcamiento está incluido en los arrendamientos para uso distinto de vivienda regulados en la Ley, por entender que la clasificación del artículo 1 es omnicomprensiva. Ahora bien, incluso dentro de esta tesis, puesto que para que exista arrendamiento urbano […] la misma Ley exige que se trate de una edificación, se precisa que la plaza de aparcamiento constituya una edificación, lo que traería como consecuencia que tal tipo de arrendamiento estaría sujeto a la Ley si está situado en un conjunto edificado, o se halla él mismo edificado y se regiría por el Código Civil si estuviera al aire libre, lo cual, si bien parece propiciado por los términos literales de la Ley, lleva a conclusiones absurdas, puesto que habría que distinguir: arrendamientos de plazas que sean accesorios del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas del arrendamiento de vivienda, los de plazas sitas dentro de una construcción, o construidas ellas mismas y no accesorias del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas del arrendamiento distinto de vivienda, y los arrendamientos dentro de un solar o terreno no construido, que se regirían por el Código Civil

Por ello, debe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación – ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3.2 de la Ley -siquiera esta enumeración sea ejemplificativa […]

¿El arrendamiento de plaza de garaje se rige por la voluntad de las partes? 

Como hemos indicado anteriormente, para la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, los arrendamientos de plazas de aparcamiento se rigen por las normas generales del Código Civil, salvo en los casos en que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda. Por ello, en este tipo de contratos, las partes pueden establecer libremente los pactos, cláusulas y condiciones que consideren. 

El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Así, el arrendamiento de la plaza de garaje va a estar sujeto al Código Civil en aquellas cuestiones no pactadas entre las partes. Por ello, y a pesar de que el Código Civil permita los contratos verbales, es muy recomendable redactar y firmar un contrato de arrendamiento, para que quede constancia escrita de los derechos y obligaciones que asume cada parte y evitar así, futuros problemas.

El contrato de arrendamiento se regula en los artículo 1.542 y siguientes del Código Civil.

¿Qué pactos suelen ser los más relevantes en este tipo de contrato?

Los pactos más relevantes en este tipo de contratos son los que recogen la delimitación de la plaza de garaje, la renta, la cláusula de actualización de la renta (no es obligatoria), la forma de pago, la duración del contrato, la fianza, si se permite o no el subarriendo, las causas de resolución, las cláusulas de preaviso, quién ha de abonar los gastos ordinarios y el IBI, etc.

Dos dudas habituales en este tipo de arrendamiento cuando el garaje es comunitario

1. ¿Puede aparcar el arrendatario más de un vehículo en la plaza de garaje? 

En primer lugar, se ha de estar al contrato de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento prohíbe al arrendatario aparcar más de un vehículo en la plaza de garaje, el arrendatario no podrá hacerlo.

Si por el contrario, el contrato no dice nada al respecto o incluso lo permite, hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• No se puede ocupar más del espacio disponible en la plaza de aparcamiento.
• Habrá que ver si los estatutos de la Comunidad de Propietarios lo prohíben o no. El artículo 7.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal impide hacer aquello que los estatutos de la Comunidad prohíben.
• Habrá que ver si la licencia municipal del garaje limita el número de vehículos que se pueden aparcar en la plaza de aparcamiento.
• Hay que prestar atención a la cobertura que ofrece el seguro suscrito, puesto que a veces la cobertura únicamente alcanza a un vehículo por plaza.

2. ¿Puede el arrendatario ocupar más espacio que el relativo a su plaza?

No se puede ocupar más del espacio disponible en la plaza de aparcamiento.

El artículo 394 del Código Civil tiene el siguiente tenor:

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.