La resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de temporada

El  arrendamiento de vivienda de temporada es aquél que recae sobre una edificación y cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se trata pues, del arrendamiento de una finca urbana destinado al uso de vivienda por temporada: temporada de verano o cualquier otra temporada. 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula los arrendamientos de vivienda de temporada y los considera “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”.

Como explicamos aquí, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda de temporada, se rigen por la voluntad de las partes, con la excepción de los Títulos I y IV de dicha Ley sí que se han de aplicar a este tipo de contratos de forma imperativa. En defecto de pacto, este tipo de arrendamientos se regirán por lo establecido en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (título dedicado a los arrendamientos para uso distinto de vivienda) y, supletoriamente, por las normas del Código Civil.

A través de la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de temporada, dejaremos sin efecto dicho contrato y pondremos fin tanto a las obligaciones del arrendador como del arrendatario.

¿Cuándo puede resolverse el contrato de arrendamiento de vivienda de temporada?

Como ya hemos dicho, este tipo de arrendamientos se rige por la voluntad de las partes (con los matices expuestos), razón por la cual, no se puede hacer un listado exhaustivo de las causas de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de temporada, sino que habrá que atender al contenido concreto de cada contrato. Por ello, únicamente podemos hacer una enumeración general de las causas que suelen, habitualmente, permitir la resolución de este tipo de contratos.

1. Por mutuo acuerdo de las partes

Las partes pueden, libremente, resolver de mutuo acuerdo el contrato, incluso antes de que llegue su fecha de vencimiento. El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

2. Por expiración del plazo contractual

Los contratos de arrendamiento de vivienda de temporada finalizarán el día que se estipule en el contrato.  La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ni una duración mínima ni una duración máxima.

Llegados a este punto, hemos de hacer las siguientes consideraciones:

A. ¿Qué ocurre si el contrato no establece duración alguna?

Si el contrato no estipula duración alguna, se aplicarán, supletoriamente, las normas del Código Civil. En este sentido, el artículo 1.581 del Código Civil establece que:

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

B. ¿Qué ocurre si el contrato establece una duración indeterminada?

El Código Civil exige que el contrato de arrendamiento de cosas tenga una duración determinada. El artículo 1.543 del Código Civil establece que:

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

¿Qué solución se ha adoptado en estos casos?

Por lo que respecta a arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuando el arrendatario es una persona jurídica, el Tribunal Supremo (Sentencia de 14 de julio de 2010) aplicó analógicamente el artículo 515 del Código Civil, dedicado al usufructo, para establecer que, en estos casos, el contrato tendría un plazo máximo de 30 años. Como decimos, se trata de un plazo máximo, de modo que si del espíritu del contrato el aplicador deduce que las partes buscaban una duración inferior, se aplicará dicha duración inferior. El plazo de 30 años entrará en juego cuando el aplicador considere que la voluntad de las partes era la de hacer el contrato indefinido.

El Tribunal Supremo no ha resuelto aun qué ocurre en estos casos, si el arrendatario es persona física.

3. Por incumplimiento de las obligaciones

El incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de las obligaciones del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil, a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

¿Es conveniente firmar un documento de resolución contractual?

Si el contrato se resuelve por mutuo acuerdo de las partes, es muy recomendable que se firme un documento de resolución contractual. En estos casos, al tratarse de una resolución por los cauces del mutuo acuerdo, no será difícil conseguir la firma de dicho documento.

Si por el contrario, alguna de las partes se niega, de entrada, a la resolución del contrato, será difícil conseguir un documento de resolución contractual firmado. ¿Qué es recomendable hacer en estos casos? Incluso en estos casos, sigue siendo muy recomendable tratar de llegar a un acuerdo amistoso que evite la vía judicial. Si finalmente se consiguiese llegar a un acuerdo amistoso, sigue siendo aconsejable firmar un documento de resolución contractual para poder demostrar que el contrato se ha resuelto y que quede constancia escrita de que las obligaciones mutuas se han extinguido. Lamentablemente, si alguna de las partes se niega definitivamente a la resolución contractual, no nos quedará más opción que emprender las acciones legales oportunas para conseguir la resolución judicial del contrato. 

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.