La resolución del arrendamiento de vivienda de larga duración

El  arrendamiento de vivienda de larga duración es aquél que recae sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el “arrendamiento de vivienda”, diferenciándolo del “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El arrendamiento de vivienda de larga duración sería, según la terminología de la Ley, un “arrendamiento de vivienda”.

A través de la resolución del contrato de “arrendamiento de vivienda”, dejaremos sin efecto dicho contrato y pondremos fin tanto a las obligaciones del arrendador como del arrendatario.

Hechas las apreciaciones anteriores, hoy vamos a tratar de dar explicar algunas de las situaciones que, de manera más común, permiten resolver el contrato de “arrendamiento de vivienda”. Para un conocimiento más preciso sobre la materia, será necesario acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil.

¿Cuándo puede resolverse el contrato de «arrendamiento de vivienda»?

Existen varias causas que permiten la resolución del contrato de “arrendamiento de vivienda”. Éstas son las más habituales:

1. Por mutuo acuerdo de las partes

Las partes pueden, libremente, resolver de mutuo acuerdo el contrato, incluso antes de que llegue su fecha de vencimiento. El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

2. Por haber llegado la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas

Para entender esta causa de resolución, es imprescindible conocer qué se prevé en la Ley de Arrendamientos Urbanos por lo que respecta a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

A. ¿Qué ocurre si el contrato no establece duración o establece plazo indeterminado?

Que, según lo previsto en el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos expuestos en el artículo 9.1

B. Una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco o siete años, ¿El contrato se sigue prorrogando, llegada su fecha de vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas?

El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

3. La necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el supuesto de resolución del contrato por causa de necesidad del arrendador. Dicho precepto establece que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4. El desistimiento del arrendatario

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula un supuesto de resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario. Dicho precepto establece que el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo notifique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. 

Es de destacar que el artículo 11 de la Ley establece que las partes pueden pactar en el contrato, que en este supuesto, el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo que sean inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

5. Por incumplimiento de las obligaciones

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de las obligaciones del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil, a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

Además, el artículo 27 de La Ley permite al arrendador y al arrendatario resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

A. El arrendador podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

B. El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: 

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

¿Es conveniente firmar un documento de resolución contractual?

Si el contrato se resuelve por mutuo acuerdo de las partes, es muy recomendable que se firme un documento de resolución contractual. En estos casos, al tratarse de una resolución por los cauces del mutuo acuerdo, no será difícil conseguir la firma de dicho documento.

Si por el contrario, alguna de las partes se niega, de entrada, a la resolución del contrato, será difícil conseguir un documento de resolución contractual firmado. ¿Qué es recomendable hacer en estos casos? Incluso en estos casos, sigue siendo muy recomendable tratar de llegar a un acuerdo amistoso que evite la vía judicial. Si finalmente se consiguiese llegar a un acuerdo amistoso, sigue siendo aconsejable firmar un documento de resolución contractual para poder demostrar que el contrato se ha resuelto y que quede constancia escrita de que las obligaciones mutuas se han extinguido. Lamentablemente, si alguna de las partes se niega definitivamente a la resolución contractual, no nos quedará más opción que emprender las acciones legales oportunas para conseguir la resolución judicial del contrato. 

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de larga duración

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.