El arrendamiento de local

El  arrendamiento de local es aquél que recae sobre una edificación y cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se trata pues, del arrendamiento de una finca urbana celebrado para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula los arrendamientos de local y los considera “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”.

¿El arrendamiento de local se rige por la voluntad de las partes?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 4, recoge que este tipo de arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes. Por ello, en estos casos, la voluntad de las partes reflejada en el contrato tendrá una gran importancia. Así, las partes pueden decidir libremente las cláusulas que el contrato incorporará, por ejemplo, en lo relativo al importe de la renta o a la duración del contrato. No obstante, esto tiene algunos matices, ya que los Títulos I y IV de dicha Ley sí que se han de aplicar a este tipo de contratos de forma imperativa.

¿Qué pactos suelen ser los más relevantes en este tipo de contratos?

Los pactos más relevantes en este tipo de contratos son los que recogen la renta, la cláusula de actualización de la renta (no es obligatoria), la forma de pago, la duración del contrato, la fianza, si se permite o no el subarriendo, las causas de resolución, las cláusulas de preaviso, quién ha de abonar los gastos ordinarios y el IBI, etc.

¿Qué ocurre si, por lo que respecta a algunas cuestiones, no se recoge pacto alguno en el contrato?

El artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, en defecto de pacto, este tipo de arrendamientos se regirán por lo establecido en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por las normas del Código Civil.

El Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos está dedicado a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

¿Cuál será la duración del contrato de arrendamiento de local?

Los contratos de arrendamiento de local finalizarán el día que se estipule en el contrato.  La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ni una duración mínima ni una duración máxima. Llegados a este punto, hemos de hacer las siguientes consideraciones: 

A. ¿Qué ocurre si el contrato no establece duración alguna? 

Si el contrato no estipula duración alguna, se aplicarán, supletoriamente, las normas del Código Civil. En este sentido, el artículo 1.581 del Código Civil establece que:

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

B. ¿Qué ocurre si el contrato establece una duración indeterminada? 

El Código Civil exige que el contrato de arrendamiento de cosas tenga una duración determinada. El artículo 1.543 del Código Civil establece que:

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

¿Qué solución se ha adoptado en estos casos?

Por lo que respecta a arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuando el arrendatario es una persona jurídica, el Tribunal Supremo (Sentencia de 14 de julio de 2010) aplicó analógicamente el artículo 515 del Código Civil, dedicado al usufructo, para establecer que, en estos casos, el contrato tendría un plazo máximo de 30 años. Como decimos, se trata de un plazo máximo, de modo que si del espíritu del contrato el aplicador deduce que las partes buscaban una duración inferior, se aplicará dicha duración inferior. El plazo de 30 años entrará en juego cuando el aplicador considere que la voluntad de las partes era la de hacer el contrato indefinido.

El Tribunal Supremo no ha resuelto aun qué ocurre en estos casos, si el arrendatario es persona física.

¿El obligatoria la prestación de fianza en este tipo de arrendamientos?

El artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, en este tipo de arrendamientos, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que forma parte del Título IV de la Ley y que regula las cuestiones relativas a la fianza en los arrendamientos, regirá de forma imperativa.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (entre los que se halla, el arrendamiento de local), a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades, que será restituida al arrendatario al final del arriendo. Según se prevé en el precepto, las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza en metálico.

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar este tipo de contratos

Muchas veces nos encontramos con contratos de arrendamiento compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el contrato pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían el contenido de todo el documento.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

Resolución de  arrendamiento de local

El  arrendamiento de local es aquél que recae sobre una edificación y cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se trata pues, del arrendamiento de una finca urbana celebrado para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula los arrendamientos de local y los considera “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”.

Como explicamos aquí, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de local, se rigen por la voluntad de las partes, con la excepción de los Títulos I y IV de dicha Ley sí que se han de aplicar a este tipo de contratos de forma imperativa. En defecto de pacto, este tipo de arrendamientos se regirán por lo establecido en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (título dedicado a los arrendamientos para uso distinto de vivienda) y, supletoriamente, por las normas del Código Civil.

A través de la resolución del contrato de arrendamiento de local, dejaremos sin efecto dicho contrato y pondremos fin tanto a las obligaciones del arrendador como del arrendatario.

¿Cuándo puede resolverse el contrato de arrendamiento de local?

Como ya hemos dicho, este tipo de arrendamientos se rige por la voluntad de las partes (con los matices expuestos), razón por la cual, no se puede hacer un listado exhaustivo de las causas de resolución del contrato de arrendamiento de local, sino que habrá que atender al contenido concreto de cada contrato. Por ello, únicamente podemos hacer una enumeración general de las causas que suelen, habitualmente, permitir la resolución de este tipo de contratos.

1. Por mutuo acuerdo de las partes

Las partes pueden, libremente, resolver de mutuo acuerdo el contrato, incluso antes de que llegue su fecha de vencimiento. El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

2. Por expiración del plazo contractual

Los contratos de arrendamiento de local finalizarán el día que se estipule en el contrato.  La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ni una duración mínima ni una duración máxima.

Llegados a este punto, hemos de hacer las siguientes consideraciones:

A. ¿Qué ocurre si el contrato no establece duración alguna?

Si el contrato no estipula duración alguna, se aplicarán, supletoriamente, las normas del Código Civil. En este sentido, el artículo 1.581 del Código Civil establece que:

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

B. ¿Qué ocurre si el contrato establece una duración indeterminada?

El Código Civil exige que el contrato de arrendamiento de cosas tenga una duración determinada. El artículo 1.543 del Código Civil establece que:

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Los contratos de arrendamiento de vivienda de temporada finalizarán el día que se estipule en el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ni una duración mínima ni una duración máxima.

Llegados a este punto, hemos de hacer las siguientes consideraciones:

El arrendamiento de vivienda de temporada es aquél que recae sobre una edificación y cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se trata pues, del arrendamiento de una finca urbana destinado al uso de vivienda por temporada: temporada de verano o cualquier otra temporada.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no considera, aunque pueda parecer extraño, que el arrendamiento de vivienda de temporada sea un “arrendamiento de vivienda”, sino que lo considera un “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, razón por la cual, dicha Ley establece una regulación diferente para este tipo de arrendamientos.

¿Qué solución se ha adoptado en estos casos?

Por lo que respecta a arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuando el arrendatario es una persona jurídica, el Tribunal Supremo (Sentencia de 14 de julio de 2010) aplicó analógicamente el artículo 515 del Código Civil, dedicado al usufructo, para establecer que, en estos casos, el contrato tendría un plazo máximo de 30 años. Como decimos, se trata de un plazo máximo, de modo que si del espíritu del contrato el aplicador deduce que las partes buscaban una duración inferior, se aplicará dicha duración inferior. El plazo de 30 años entrará en juego cuando el aplicador considere que la voluntad de las partes era la de hacer el contrato indefinido.

El Tribunal Supremo no ha resuelto aun qué ocurre en estos casos, si el arrendatario es persona física.

3. Por incumplimiento de las obligaciones

El incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de las obligaciones del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil, a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

¿Es conveniente firmar un documento de resolución contractual?

Si el contrato se resuelve por mutuo acuerdo de las partes, es muy recomendable que se firme un documento de resolución contractual. En estos casos, al tratarse de una resolución por los cauces del mutuo acuerdo, no será difícil conseguir la firma de dicho documento.

Si por el contrario, alguna de las partes se niega, de entrada, a la resolución del contrato, será difícil conseguir un documento de resolución contractual firmado. ¿Qué es recomendable hacer en estos casos? Incluso en estos casos, sigue siendo muy recomendable tratar de llegar a un acuerdo amistoso que evite la vía judicial. Si finalmente se consiguiese llegar a un acuerdo amistoso, sigue siendo aconsejable firmar un documento de resolución contractual para poder demostrar que el contrato se ha resuelto y que quede constancia escrita de que las obligaciones mutuas se han extinguido. Lamentablemente, si alguna de las partes se niega definitivamente a la resolución contractual, no nos quedará más opción que emprender las acciones legales oportunas para conseguir la resolución judicial del contrato. 

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato de arrendamiento de local

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

A través de la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, dejaremos sin efecto dicho contrato y pondremos fin tanto a las obligaciones del arrendador como del arrendatario.

La resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de temporada

El  arrendamiento de vivienda de temporada es aquél que recae sobre una edificación y cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se trata pues, del arrendamiento de una finca urbana destinado al uso de vivienda por temporada: temporada de verano o cualquier otra temporada. 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula los arrendamientos de vivienda de temporada y los considera “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”.

Como explicamos aquí, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda de temporada, se rigen por la voluntad de las partes, con la excepción de los Títulos I y IV de dicha Ley sí que se han de aplicar a este tipo de contratos de forma imperativa. En defecto de pacto, este tipo de arrendamientos se regirán por lo establecido en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (título dedicado a los arrendamientos para uso distinto de vivienda) y, supletoriamente, por las normas del Código Civil.

A través de la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de temporada, dejaremos sin efecto dicho contrato y pondremos fin tanto a las obligaciones del arrendador como del arrendatario.

¿Cuándo puede resolverse el contrato de arrendamiento de vivienda de temporada?

Como ya hemos dicho, este tipo de arrendamientos se rige por la voluntad de las partes (con los matices expuestos), razón por la cual, no se puede hacer un listado exhaustivo de las causas de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de temporada, sino que habrá que atender al contenido concreto de cada contrato. Por ello, únicamente podemos hacer una enumeración general de las causas que suelen, habitualmente, permitir la resolución de este tipo de contratos.

1. Por mutuo acuerdo de las partes

Las partes pueden, libremente, resolver de mutuo acuerdo el contrato, incluso antes de que llegue su fecha de vencimiento. El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

2. Por expiración del plazo contractual

Los contratos de arrendamiento de vivienda de temporada finalizarán el día que se estipule en el contrato.  La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ni una duración mínima ni una duración máxima.

Llegados a este punto, hemos de hacer las siguientes consideraciones:

A. ¿Qué ocurre si el contrato no establece duración alguna?

Si el contrato no estipula duración alguna, se aplicarán, supletoriamente, las normas del Código Civil. En este sentido, el artículo 1.581 del Código Civil establece que:

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

B. ¿Qué ocurre si el contrato establece una duración indeterminada?

El Código Civil exige que el contrato de arrendamiento de cosas tenga una duración determinada. El artículo 1.543 del Código Civil establece que:

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

¿Qué solución se ha adoptado en estos casos?

Por lo que respecta a arrendamientos para uso distinto del de vivienda, cuando el arrendatario es una persona jurídica, el Tribunal Supremo (Sentencia de 14 de julio de 2010) aplicó analógicamente el artículo 515 del Código Civil, dedicado al usufructo, para establecer que, en estos casos, el contrato tendría un plazo máximo de 30 años. Como decimos, se trata de un plazo máximo, de modo que si del espíritu del contrato el aplicador deduce que las partes buscaban una duración inferior, se aplicará dicha duración inferior. El plazo de 30 años entrará en juego cuando el aplicador considere que la voluntad de las partes era la de hacer el contrato indefinido.

El Tribunal Supremo no ha resuelto aun qué ocurre en estos casos, si el arrendatario es persona física.

3. Por incumplimiento de las obligaciones

El incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de las obligaciones del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil, a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

¿Es conveniente firmar un documento de resolución contractual?

Si el contrato se resuelve por mutuo acuerdo de las partes, es muy recomendable que se firme un documento de resolución contractual. En estos casos, al tratarse de una resolución por los cauces del mutuo acuerdo, no será difícil conseguir la firma de dicho documento.

Si por el contrario, alguna de las partes se niega, de entrada, a la resolución del contrato, será difícil conseguir un documento de resolución contractual firmado. ¿Qué es recomendable hacer en estos casos? Incluso en estos casos, sigue siendo muy recomendable tratar de llegar a un acuerdo amistoso que evite la vía judicial. Si finalmente se consiguiese llegar a un acuerdo amistoso, sigue siendo aconsejable firmar un documento de resolución contractual para poder demostrar que el contrato se ha resuelto y que quede constancia escrita de que las obligaciones mutuas se han extinguido. Lamentablemente, si alguna de las partes se niega definitivamente a la resolución contractual, no nos quedará más opción que emprender las acciones legales oportunas para conseguir la resolución judicial del contrato. 

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

El arrendamiento de plaza de garaje o aparcamiento

El post de hoy va a tratar sobre el arrendamiento de plazas de garaje o aparcamiento. En este tipo de arrendamientos, el arrendatario está alquilando una plaza de garaje, cuya superficie está perfectamente delimitada (normalmente numerada) y medida en metros cuadrados. 

¿Este tipo de arrendamiento está sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 1, establece que dicha ley se aplica a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Por esta razón, existe una discusión doctrinal sobre si a los arrendamientos de plazas de aparcamiento se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos o, por no aplicarse la misma, este tipo de arrendamientos se rigen por las normas generales del Código Civil.

Una parte de la doctrina considera que los arrendamientos de plaza de aparcamiento están incluidos en los arrendamientos para usos distintos de la vivienda regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene el siguiente tenor:

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

No obstante, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria considera que el arrendamiento de una plaza de garaje o aparcamiento no se trata de un “arrendamiento para uso distinto del de vivienda” en los términos exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que, por ende, dicha ley no resultaría aplicable. Según este punto de vista, los arrendamientos de plazas de aparcamiento se rigen por las normas generales del Código Civil. 

A pesar de lo expuesto anteriormente, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria consideran que si el arrendamiento de la plaza de aparcamiento es accesorio del de la vivienda, sí resultará aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos, por cuanto así lo prevé el artículo 2.2 de dicha Ley, que tiene el siguiente tenor:

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) comparte la opinión de la doctrina y jurisprudencia mayoritaria. Veamos los siguientes extractos de la Resolución de fecha 3 de marzo de 2004 de la DGRN:

Una primera corriente doctrinal entiende que el arrendamiento II de plazas de aparcamiento está incluido en los arrendamientos para uso distinto de vivienda regulados en la Ley, por entender que la clasificación del artículo 1 es omnicomprensiva. Ahora bien, incluso dentro de esta tesis, puesto que para que exista arrendamiento urbano […] la misma Ley exige que se trate de una edificación, se precisa que la plaza de aparcamiento constituya una edificación, lo que traería como consecuencia que tal tipo de arrendamiento estaría sujeto a la Ley si está situado en un conjunto edificado, o se halla él mismo edificado y se regiría por el Código Civil si estuviera al aire libre, lo cual, si bien parece propiciado por los términos literales de la Ley, lleva a conclusiones absurdas, puesto que habría que distinguir: arrendamientos de plazas que sean accesorios del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas del arrendamiento de vivienda, los de plazas sitas dentro de una construcción, o construidas ellas mismas y no accesorias del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas del arrendamiento distinto de vivienda, y los arrendamientos dentro de un solar o terreno no construido, que se regirían por el Código Civil

Por ello, debe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación – ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3.2 de la Ley -siquiera esta enumeración sea ejemplificativa […]

¿El arrendamiento de plaza de garaje se rige por la voluntad de las partes? 

Como hemos indicado anteriormente, para la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, los arrendamientos de plazas de aparcamiento se rigen por las normas generales del Código Civil, salvo en los casos en que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda. Por ello, en este tipo de contratos, las partes pueden establecer libremente los pactos, cláusulas y condiciones que consideren. 

El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Así, el arrendamiento de la plaza de garaje va a estar sujeto al Código Civil en aquellas cuestiones no pactadas entre las partes. Por ello, y a pesar de que el Código Civil permita los contratos verbales, es muy recomendable redactar y firmar un contrato de arrendamiento, para que quede constancia escrita de los derechos y obligaciones que asume cada parte y evitar así, futuros problemas.

El contrato de arrendamiento se regula en los artículo 1.542 y siguientes del Código Civil.

¿Qué pactos suelen ser los más relevantes en este tipo de contrato?

Los pactos más relevantes en este tipo de contratos son los que recogen la delimitación de la plaza de garaje, la renta, la cláusula de actualización de la renta (no es obligatoria), la forma de pago, la duración del contrato, la fianza, si se permite o no el subarriendo, las causas de resolución, las cláusulas de preaviso, quién ha de abonar los gastos ordinarios y el IBI, etc.

Dos dudas habituales en este tipo de arrendamiento cuando el garaje es comunitario

1. ¿Puede aparcar el arrendatario más de un vehículo en la plaza de garaje? 

En primer lugar, se ha de estar al contrato de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento prohíbe al arrendatario aparcar más de un vehículo en la plaza de garaje, el arrendatario no podrá hacerlo.

Si por el contrario, el contrato no dice nada al respecto o incluso lo permite, hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• No se puede ocupar más del espacio disponible en la plaza de aparcamiento.
• Habrá que ver si los estatutos de la Comunidad de Propietarios lo prohíben o no. El artículo 7.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal impide hacer aquello que los estatutos de la Comunidad prohíben.
• Habrá que ver si la licencia municipal del garaje limita el número de vehículos que se pueden aparcar en la plaza de aparcamiento.
• Hay que prestar atención a la cobertura que ofrece el seguro suscrito, puesto que a veces la cobertura únicamente alcanza a un vehículo por plaza.

2. ¿Puede el arrendatario ocupar más espacio que el relativo a su plaza?

No se puede ocupar más del espacio disponible en la plaza de aparcamiento.

El artículo 394 del Código Civil tiene el siguiente tenor:

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

Resolución de arrendamiento de plaza de garaje o aparcamiento

El post de hoy va a tratar sobre la resolución del contrato de arrendamiento de plaza de garaje o aparcamiento. En este tipo de arrendamientos, el arrendatario está alquilando una plaza de garaje, cuya superficie está perfectamente delimitada (normalmente numerada) y medida en metros cuadrados.

Como explicamos aquí, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria considera que los arrendamientos de plazas de aparcamiento se rigen por las normas generales del Código Civil, salvo en los casos en que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda. Por ello, en este tipo de contratos, las partes pueden establecer libremente los pactos, cláusulas y condiciones que consideren.

Así, el arrendamiento de la plaza de garaje va a estar sujeto al Código Civil en aquellas cuestiones no pactadas entre las partes.

A través de la resolución del contrato de arrendamiento de plaza de garaje, dejaremos sin efecto dicho contrato y pondremos fin tanto a las obligaciones del arrendador como del arrendatario.

¿Cuándo puede resolverse el contrato de arrendamiento de plaza de garaje o aparacamiento?

Como ya hemos dicho, este tipo de arrendamientos se rige por la voluntad de las partes (con los matices expuestos), razón por la cual, no se puede hacer un listado exhaustivo de las causas de resolución del contrato de arrendamiento de plaza de garaje, sino que habrá que atender al contenido cocnreto de cda contrato. Por ello, únicamente podemos hacer una enumeración general de las causas que suelen, habitualmente, permitir la resolución de este tipo de contratos. 

1. Por mutuo acuerdo de las partes

Las partes pueden, libremente, resolver de mutuo acuerdo el contrato, incluso antes de que llegue su fecha de vencimiento. El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor:

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

2. Por expiración del plazo contractual

Los contratos de arrendamiento de plaza de garaje finalizarán el día que se estipule en el contrato. 

3. Por incumplimiento de las obligaciones

El incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de las obligaciones del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil, a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

¿Es conveniente firmar un documento de resolución contractual?

Si el contrato se resuelve por mutuo acuerdo de las partes, es muy recomendable que se firme un documento de resolución contractual. En estos casos, al tratarse de una resolución por los cauces del mutuo acuerdo, no será difícil conseguir la firma de dicho documento.

Si por el contrario, alguna de las partes se niega, de entrada, a la resolución del contrato, será difícil conseguir un documento de resolución contractual firmado. ¿Qué es recomendable hacer en estos casos? Incluso en estos casos, sigue siendo muy recomendable tratar de llegar a un acuerdo amistoso que evite la vía judicial. Si finalmente se consiguiese llegar a un acuerdo amistoso, sigue siendo aconsejable firmar un documento de resolución contractual para poder demostrar que el contrato se ha resuelto y que quede constancia escrita de que las obligaciones mutuas se han extinguido. Lamentablemente, si alguna de las partes se niega definitivamente a la resolución contractual, no nos quedará más opción que emprender las acciones legales oportunas para conseguir la resolución judicial del contrato.

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

En muchos contratos de alquiler de vivienda, suele incluirse una cláusula un tanto ambigua, que parece dar permiso al propietario para entrar en la vivienda cuando así lo considere, a pesar de que ésta esté alquilada. 

Pero entender que esto es así, y que el propietario puede entrar en una vivienda “cuando lo considere necesario” daría pie a numerosas situaciones de ambigüedad en las que sería prácticamente imposible determinar si existía una legitimación real o por el contrario el propietario estaría realizando una ilegalidad. 

Por suerte, la respuesta a esta pregunta es más sencilla de lo que parece. 

La inviolabilidad del domicilio

De entrada, hay que partir de la idea general que cualquier vivienda que esté habitada constituye un domicilio. Así pues, en atención a lo previsto en el artículo 18.2 de la Constitución española: “El domicilio es inviolable”. ¿Y qué significa esto? Esto significa que nadie podrá entrar a la vivienda sin el consentimiento del arrendatario, salvo que exista una resolución judicial que lo permita, o bien exista un flagrante delito. 

¿Ahora bien, ¿de quién constituye domicilio una vivienda? ¿Del propietario o de los arrendatarios? Si atendemos a lo previsto en el artículo 2 de la Ley da Arrendamientos Urbanos, el cual establece que “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, el domicilio será de aquellas personas que residan en la vivienda de forma habitual, es decir, de los arrendatarios. 

¿Cuándo puede entrar el arrendador en la vivienda?

Asi pues, visto lo anterior, sólo nos queda aclarar en qué situaciones o circunstancias está permitido que el arrendador entre en la vivienda de alquiler:

– Cuando el arrendatario le haya dado permiso para entrar en la vivienda. Desde Lexire Advocats, siempre recomendamos que en caso de que se de permiso al propietario, para entrar en la vivienda, lo óptimo es que en la medida de lo posible, el arrendatario esté presente en ese momento. 

– Y cuando el arrendatario deba entrar en la vivienda para realizar obras o reparaciones en la misma, sin que éstas puedan esperar a la finalización del contrato. En estos supuestos, el arrendatario está obligado a permitir la entrada del propietario en la vivienda, no obstante, esto no implica que pueda entrar cuando él lo considere, si no que resulta indispensable pactar conjuntamente cuando puede acudir el propietario. 

El arrendador ha entrado en la vivienda sin permiso. ¿Qué puedo hacer?

Si el arrendador entra en la vivienda sin premiso o sin haber pactado con el arrendatario la entrada para la realización de obras en la misma, estará cometiendo un delito de allanamiento de morada, previsto en el artículo 202 del Código Penal. El allanamiento de morada se castiga con la pena de prisión de 6 meses a 2 años. 

Así pues, al tratarse de un delito, éste puede ser denunciado ante los órganos policiales e incluso puede interponerse una demanda judicial.  Ahora bien, en caso de que se decida denunciar o acudir a la vía judicial, es importante contar con pruebas (testigos, grabaciones de cámara de videovigilancia, etc) que corroboren la versión.