Los contratos de cultivo en el Código Civil de Catalunya

El libro sexto del Código Civil de Catalunya regula, en su capítulo tercero, los contratos sobre objeto ajeno. En concreto, regula tres clases de contratos sobre objeto ajeno: los contratos de cultivo, el contrato de custodia del territorio y el contrato de arrendamiento para pastos. Hoy hablaremos sobre los contratos de cultivo en el Código Civil de Catalunya.

Según lo previsto en el artículo 623-1 del Código Civil de Catalunya, se entienden por contratos de cultivo, los contratos de arrendamiento rústico, el contrato de aparcería y, en general, todos los contratos cualquiera que sea su denominación, por los que se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica.

Por lo que respecta a la regulación que se hace de los contratos de cultivo, en el libro sexto del Código Civil de Catalunya se establecen:

1. Una serie de disposiciones generales que se aplicarán a todos los contratos de cultivo y,
2. Una serie de normas específicas, en función del tipo de contrato, para los siguientes contratos de cultivo: el contrato de arrendamiento rústico, el contrato de aparcería y, el contrato de masovería.

Hoy hablaremos sobre alguna de estas disposiciones generales. Para un mayor conocimiento de la materia, recomendamos una lectura del Código Civil de Catalunya.

¿El contrato de cultivo puede incluir una explotación agraria?

Sí. El artículo 623-1.2 del Código Civil de Catalunya establece que el contrato de cultivo puede incluir una explotación agraria, entendida como un conjunto de bienes y derechos que conforman una unidad económica.

Entendemos como explotación agraria aquella organizada, primordialmente, con fines de mercado.

¿El contrato de cultivo incluye la cesión del derecho a fertilizar la finca?

Sí. El artículo 623-1.3 del Código Civil de Catalunya establece que el contrato de cultivo incluye la cesión al cultivador del derecho a fertilizar la finca. No obstante, la cesión del derecho a abonar con deyecciones ganaderas (excrementos y residuos excretados por el ganado, solos o mezclados) requiere el consentimiento por escrito del cultivador.

¿Los derechos de producción agraria integran el contenido del contrato de cultivo?

Sí. El artículo 623-2 del Código Civil de Catalunya establece que los derechos de producción agraria y los derechos vinculados a las fincas o las explotaciones (por ejemplo, ayudas y subvenciones de la PAC) integran el contenido del contrato de cultivo, salvo que las partes los excluyan expresamente.

Particularidades del contrato de cultivo (artículo 623-2 del Código Civil de Catalunya)

1. ¿Qué ocurre con las viviendas que existan en la finca? El contrato de cultivo no se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que existan en la finca, pero sí a las demás construcciones, a la maquinaria y a la herramienta, salvo, en ambos casos, de pacto en contrario y de lo que se establece en el artículo 623-33 para el contrato de masovería.

2. ¿Qué ocurre con la caza? El contrato de cultivo no comprende la caza ni los demás aprovechamientos de la finca que no estén vinculados al cultivo, que corresponden al propietario, salvo pacto en contrario.

3. ¿Qué ocurre con las actividades agroturísticas? La posibilidad de que el cultivador realice actividades agroturísticas en la finca ha de estar expresamente pactada entre las partes y debe ser, en todo caso, compatible con la actividad de cultivo.

¿Qué no son contratos de cultivo?

Según lo establecido en el artículo 623-4 del Código Civil de Catalunya, no son contratos de cultivo los relativos a fincas rústicas en los siguientes casos:

1. Si el cultivo para el que se cede la finca es de duración inferior al año agrícola.
2. Si la finalidad es la preparación de la tierra para la siembra o plantación u otra prestación de servicios al propietario.
3. Si se cede solamente el derecho a abonar con deyecciones ganaderas.
4. Si se ceden solamente aprovechamientos relativos a la caza.
5. Si se cede una explotación ganadera de carácter intensivo.
6. Si la cesión del uso de la finca no tiene la finalidad de destinarla a una actividad agrícola, ganadera o forestal.

¿Cuál es la forma de los contratos de cultivo?

Según lo establecido en el artículo 623-7 del Código Civil de Catalunya, los contratos de cultivo han de formalizarse por escrito.

Además, las partes del contrato se pueden exigir, en cualquier momento:

1. Que el contrato se formalice en documento público, con los gastos a cargo de la parte que formule la pretensión.
2. Que conste en el contrato una descripción de la finca objeto del contrato y, si procede, un inventario de los elementos y de los derechos vinculados a la explotación que se cede.
3. Que conste en el contrato cualquier otra circunstancia necesaria para desarrollar y ejecutar adecuadamente el contrato.

¿Los contratos de cultivo se rigen imperativamente por lo previsto en el Código Civil de Catalunya?

Según lo establecido en el artículo 623-8 del Código Civil de Catalunya, los contratos de cultivo se rigen por lo establecido imperativamente por el presente código, por los pactos convenidos entre las partes contratantes o, en su defecto, por el uso y costumbre de la comarca. Supletoriamente, les son de aplicación las demás disposiciones del presente código.

¿Es obligación derivada del contrato de cultivo la de cultivar según uso y costumbre de buen payés de la comarca?

Sí, según lo previsto en el artículo 623-9, es obligación derivada del contrato de cultivo la de cultivar según uso y costumbre de buen payés de la comarca, incluso, donde proceda, con relación a los derechos de espigar y de rastrojo, de acuerdo con las buenas prácticas agrarias y las limitaciones específicas a que estén sometidas determinadas zonas del territorio en función de la normativa en vigor, aunque no haya sido pactada expresamente.

La Junta d’Arbitratge i Mediació dels contractes de conreu i dels contractes d’integració de Catalunya

Según la Disposición Adicional Segunda de la Ley 3/2017, de 15 de febrero:

1. La Junta de Arbitraje y Mediación de los Contratos de Cultivo y de los Contratos de Integración, adscrita al departamento competente en esta materia, es el órgano competente para resolver extrajudicialmente las cuestiones litigiosas.

2. Cualquiera de las partes puede acceder a la Junta de Arbitraje y Mediación de los Contratos de Cultivo y de los Contratos de Integración si se ha pactado expresamente en el contrato la cláusula de sumisión arbitral o se ha acordado posteriormente. El laudo de la Junta Arbitral es de obligado cumplimiento para las partes y se rige por lo dispuesto por la legislación de arbitraje.

3. Las partes, con carácter voluntario y de común acuerdo, pueden solicitar la intervención de la Junta de Arbitraje y Mediación de los Contratos de Cultivo y de los Contratos de Integración para que designe a una persona mediadora. El procedimiento de mediación se rige por lo dispuesto por la legislación específica.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

Contratos de cultivo: el contrato de arrendamiento rústico en el Código Civil de Catalunya

El libro sexto del Código Civil de Catalunya regula, en su capítulo tercero, los contratos de cultivo.

Según lo previsto en el artículo 623-1 del Código Civil de Catalunya, se entienden por contratos de cultivo, los contratos de arrendamiento rústico, el contrato de aparcería y, en general, todos los contratos cualquiera que sea su denominación, por los que se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica.

Por lo que respecta a la regulación que se hace de los contratos de cultivo, en el libro sexto del Código Civil de Catalunya se establecen:

1. Una serie de disposiciones generales que se aplicarán a todos los contratos de cultivo y,
2. Una serie de normas específicas, en función del tipo de contrato, para los siguientes contratos de cultivo: el contrato de arrendamiento rústico, el contrato de aparcería y, el contrato de masovería.

Si quieres saber más sobre estas disposiciones generales, previstas en el Código Civil de Catalunya, pulsa aquí. Estas disposiciones, como disposiciones generales que son, se aplicarán también a los contratos de arrendamiento rústico, por cuanto el contrato de arrendamiento rústico es un contrato de cultivo. No obstante, a los contratos de arrendamiento rústico, se les aplicarán también las normas específicas previstas, para este tipo de contratos de cultivo, en el Código Civil de Catalunya.

Hoy hablaremos sobre alguna de las normas específicas que el Código Civil de Catalunya prevé para el contrato de arrendamiento rústico. Para un mayor conocimiento de la materia, recomendamos una lectura del Código Civil de Catalunya.

El arrendamiento rústico en el Código Civil de Catalunya

1. ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes?

El artículo 623-11 del Código Civil de Catalunya establece que, en el arrendamiento rústico, el arrendador tiene la obligación de entregar la finca al arrendatario y de garantizarle el uso pacífico por todo el tiempo de duración del contrato. A cambio, tiene el derecho a percibir una renta.

A su vez, el mismo precepto establece que el arrendatario tiene la obligación de cultivar la finca y puede hacerlo con las plantaciones o siembras que más le convengan para hacer suyo los frutos. Asimismo, tiene la obligación de pagar una renta al arrendador y de devolverle, en su día, la finca en el estado en que la ha recibido.

2. Normas específicas sobre la renta

El artículo 623-12 del Código Civil de Catalunya establece que en el arrendamiento rústico:

1. La renta es la que las partes libremente convienen satisfacer en dinero, salvo que convengan su pago en frutos. Si convienen el pago en frutos, deberá tratarse de una cantidad determinada (y no alícuota) de frutos.

2. Serán nulos de pleno derecho todos los pactos por los que se obligue al arrendatario al pago total o parcial de cualquiera de los tributos que gravan la propiedad de la finca arrendada.

3. Las partes podrán pactar que el pago consista, en todo o en parte, en la obligación de mejorar la finca arrendada, que puede incluir los trabajos de roturación de la tierra, artigarla, ponerla en cultivo y hacer explanaciones, construcciones u otras obras análogas.

4. Las partes puede pactar la actualización de la renta cada año agrícola. Si no determinan ningún sistema de actualización, se hará de acuerdo con el índice de precios percibidos agrarios que el Gobierno de Catalunya publica anualmente en el DOGC.

5. La renta pactada debe pagarse de acuerdo con los que las partes hayan determinado en el contrato. Si el contrato no establece nada al respecto, la renta se pagará por anualidades vencidas en el domicilio del arrendador y en el plazo de un mes, o mediante cualquier otra forma de pago de la que quede constancia o, en su caso, según la costumbre de la comarca.

6. El arrendador debe entregar al arrendatario un recibo de la renta abonada.

3. ¿Qué es un año agrícola?

El artículo 623-10 del Código Civil de Catalunya establece que el año agrícola empieza el 1 de noviembre de un año y termina el 31 de octubre del año siguiente, salvo lo pactado por las partes de acuerdo con los usos concretos de cada comarca y los referidos a los distintos tipos de cultivo.

4. ¿Cuál será la duración del arrendamiento rústico?

El artículo 623-13 del Código Civil de Catalunya determina que los arrendamientos rústicos deben tener una duración mínima de 7 años, pudiendo las partes establecer una duración superior.

El contrato de arrendamiento rústico se entiende prorrogado de 5 años en 5 años, siempre que una de las partes no avise a la otra, al menos un año antes del vencimiento, de su voluntad de darlo por extinguido.

No obstante, el arrendatario puede renunciar a la duración mínima del contrato de la prórroga y abandonar el cultivo de la finca al final de cada año agrícola si notifica esta voluntad al arrendador al menos son 6 meses de antelación.

5. ¿Quién ha de asumir los gastos en el arrendamiento rústico?

Los artículos 623-14 y 623-15 del Código Civil de Catalunya diferencian entre gastos ordinarios y extraordinarios.

1. Los gastos ordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la actividad de cultivo van a cargo del arrendatario, que no tiene derecho a ser reembolsado. Si el arrendatario, habiendo sido requerido a asumir los gastos ordinarios, no los asume, puede hacerlo el arrendador, con derecho a ser reembolsado.

2. Los gastos extraordinarios de conservación y reparación de la finca o la explotación agraria derivados de la obligación de mantenerla en un estado que sirva a la actividad de cultivo van a cargo del arrendador, que no tiene derecho a aumentar la renta. Si el arrendador, habiendo sido requerido a asumir los gastos extraordinarios, no los asume, puede hacerlo el arrendatario, con derecho a ser reembolsado.

6. ¿Se han de hacer mejoras?

Los artículos 623-16 y 623-17 del Código Civil de Catalunya diferencian entre mejoras obligatorias y voluntarias.

Mejoras obligatorias

Por lo que respecta a las mejoras obligatorias, se prevé que tanto el arrendador como el arrendatario, si procede, lleven a cabo las obras o mejoras que les sean impuestas por ley, por resolución judicial o administrativa firme o por acuerdo de una comunidad de regantes u otras entidades similares en las que se integre la finca.

Si dichas obras obligatorias, las ha de llevar a cabo el arrendador y, conllevan un incremento notable en el rendimiento de la finca (como por ejemplo, su transformación de secano en regadío), el arrendador tiene derecho a aumentar la renta en proporción al incremento del rendimiento, teniendo el arrendatario derecho de abandono si no le conviene.

Si el arrendador, habiendo sido requerido a efectuar las obras o mejoras obligatorias, no las efectúa, puede hacerlo el arrendatario, con derecho a ser reembolsado.

Si las obras obligatorias las ha de llevar a cabo el arrendatario y conllevan una mejora notable en la finca que subsiste al final del contrato, el arrendatario tiene derecho a ser compensado por el arrendador por el importe del coste del material de la mejora.

Mejoras voluntarias

Por lo que respecta a las mejoras voluntarias, se prevé que el arrendatario pueda llevar a cabo obras ordinarias de mejora de la finca, como los accesos, el rellanamiento de tierras o la supresión de separaciones entre piezas de tierra, previa notificación al arrendador de forma fehaciente. El arrendador podrá oponerse a la realización de estas obras en un plazo de 15 días a contar desde el momento en que recibe la notificación. Si no se opone expresamente, se entiende que autoriza las obras.

En caso de que las obras ordinarias conlleven una mejora de la finca, el arrendador no tiene derecho a incrementar la renta y, en caso de que subsistan al final del contrato, el arrendatario tiene derecho a ser compensado por el arrendador por el incremento del valor de la finca que las mejoras han generado.

7. Prescripción por gastos y por obras y mejoras

Según lo dispuesto en el artículo 623-18 del Código Civil de Catalunya, las pretensiones pos gastos y por obras y mejoras prescriben al cabo de 1 año desde el momento en que se extingue el contrato y el arrendatario deja la finca.

8. Causas de extinción del contrato de arrendamiento rústico

El contrato de arrendamiento se extingue, según lo dispuesto en el artículo 623-19 del Código Civil de Catalunya, por las siguientes causas:

1. La finalización del plazo inicial o de las prórrogas.
2. La resolución del contrato, en los casos establecidos por la ley o convenidos por las partes.
3. La pérdida o expropiación total de la finca arrendada.

Si la pérdida o expropiación de la finca es parcial, el artículo 623-21 del Código Civil de Catalunya, permite al arrendatario optar por la extinción total del contrato o por dejarlo subsistente en la parte que quede de la finca, con la reducción proporcional de la renta.

1. La denuncia anticipada del contrato por el arrendatario, de acuerdo con lo establecido por el artículo 623-13.3.
2. El acuerdo de las partes de extinguirlo anticipadamente.
3. El cambio de calificación urbanística de la finca, como suelo urbano o urbanizable, si implica un impedimento de uso para la producción agraria.
4. Los demás casos convenidos en el contrato o que resulten del presente código.

9. Resolución del contrato de arrendamiento rústico

Según lo dispuesto en el artículo 623-20 del Código Civil de Catalunya, frente al incumplimiento por una de las partes de las obligaciones contractuales o legales, la parte que ha cumplido sus obligaciones tiene derecho a resolver el contrato y a la indemnización por los daños y perjuicios sufridos, pudiendo también optar, si lo desea, por reclamar la indemnización y mantener el contrato.

Causas de incumplimiento por parte del arrendatario

Son casos de incumplimiento por parte del arrendatario:

1. Dejar de cultivar la finca por abandono o destinarla a un uso distinto de los establecidos por el artículo 623-1, sin perjuicio de lo que establezca la normativa sectorial específica.
2. Dañar o agotar gravemente la finca o sus producciones.
3. Subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador.
4. No pagar la renta convenida en el contrato o no llevar a cabo las mejoras acordadas.
5. Realizar obras voluntarias de mejora con la oposición del arrendador o sin haber efectuado la notificación establecida por el artículo 623-17.1.
6. Incumplir las obligaciones convenidas o que derivan de la ley, las buenas prácticas agrarias y el uso y costumbre de la comarca.

10. Derecho del arrendatario a recoger los frutos una vez finalizado el contrato de arrendamiento rústico

El artículo 623-22 del Código Civil de Catalunya indica que el arrendatario, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, tiene derecho a todo lo que sea preciso para recoger y aprovechar los frutos pendientes, debiendo permitir al nuevo arrendatario el acceso a la finca a fin de preparar el próximo cultivo.

11. ¿Se permite el subarrendamiento?

El artículo 623-26 del Código Civil de Catalunya prevé que el arrendatario no puede subarrendar la finca, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador.

La cesión de aprovechamientos marginales no se considera subarrendamiento, siempre que estos no representen más de una décima parte del rendimiento total que se obtiene de la finca.

12. Derecho de adquisición preferente

Según lo dispuesto en el artículo 623-8.2 del Código Civil de Catalunya, si el arrendatario es cultivador de forma directa y personal (en los términos del artículo 623-6 del Código Civil de Catalunya), tiene el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) de la finca arrendada en los términos y condiciones previstos en los artículos 623-27, 623-28 y 623-29 del Código Civil de Catalunya.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

La compraventa de vehículos usados entre particulares: Consejos prácticos

En el contrato de compraventa de vehículo usado entre particulares, el vendedor se obliga a entregar el vehículo usado conforme al contrato y a transmitir su titularidad, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el vehículo.

Hoy queremos centrar el post en algunos consejos prácticos que sería prudente tener en cuenta, tanto si vamos a comprar el vehículo usado como si lo queremos vender. Seguir estas recomendaciones puede evitarte enormes problemas y confusiones.

Consejos para el comprador del vehículo, antes de firmar el contrato de compraventa

¿Pretender comprar un vehículo usado a un particular? Antes de firmar el contrato de compraventa, es muy recomendable que compruebes el estado del vehículo y que solicites, a la Dirección General de Tráfico, el informe del vehículo. Dicho informe se puede solicitar por internet (con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve) o presencialmente, en cualquier oficina de Tráfico, solicitando cita previa por internet o llamando al 060.

Se pueden solicitar distintos tipos de informe de vehículo (informe reducido, informe completo, informe de datos técnicos, etc.), pero para el caso que estamos tratando hoy, la compraventa de un vehículo usado, es aconsejable solicitar un informe completo del vehículo que se pretende comprar. El informe completo te permitirá conocer la existencia de embargos, precintos, procedimientos concursales o cualquier otra carga de naturaleza administrativa o judicial que tenga el vehículo. Además, el informe completo te ofrecerá datos técnicos del vehículo, como por ejemplo, datos sobre la vigencia de la inspección técnica.

Puedes obtener más información sobre el informe de vehículo aquí.

Es importante tener en cuenta que no estar al corriente en el pago de impuestos locales o de sanciones impuestas por infracciones del vehículo impide realizar el cambio de titularidad del vehículo y que la existencia de algún tipo de embargo, precinto o reserva de dominio también puede suponerte algún problema. Así que, antes de hacer el cambio de titularidad, has de comprobar que el vehículo es transferible, es decir, que se encuentra:

a) Con el último recibo del impuesto de circulación abonado. Si el impuesto no está pagado, no se podrá hacer el cambio de titularidad del vehículo

b) Con las posibles sanciones impuestas por infracciones del vehículo abonadas. Si las posibles sanciones impuestas por infracciones del vehículo no han sido abonadas, no se podrá hacer el cambio de titularidad del vehículo.

c) Libre de cualquier reserva de dominio. Las reservas de dominio suelen ser habituales en las compraventas a plazos firmadas con una financiera (de la propia casa del vehículo o incluso externa) o entidad bancaria. Las reservas de dominio se encuentran inscritas en el Registro de Bienes Muebles. Con el pacto de reserva de dominio, la financiera o entidad bancaria no cede los plenos derechos del vehículo hasta que la deuda no esté pagada.

Normalmente, Tráfico tiene constancia de la existencia de reservas de dominio sobre los vehículos, de modo que con el informe de estado del vehículo suele ser suficiente para conocer esta situación. No obstante, puede darse el caso de que Tráfico, por alguna razón, no tenga conocimiento de la existencia de reservas de dominio sobre el vehículo. En ese caso, Tráfico hará el cambio de titularidad, pero la reserva de dominio seguirá existiendo, razón por la cual, lo mejor, además de solicitar el informe del vehículo a Tráfico es solicitar la información al Registro de Bienes Muebles.

No se puede cambiar la titularidad de un vehículo cuando existe una reserva de dominio, hasta que no se cancele la reserva de dominio o el comprador del vehículo se subrogue en la deuda.

d) Libre de embargos o precintos. Los embargos y precintos no impiden el cambio de titularidad del vehículo siempre que se disponga de un documento firmado por el comprador en el que este reconozca ser conocedor de la situación de embargo o precinto del vehículo o que esta circunstancia quede claramente recogida en el contrato.

En el caso de que el vehículo tuviera un precinto (no un embargo) y aun así se hiciese el cambio de titularidad, no se podrá emitir el permiso de circulación del vehículo, por lo que no se podrá circular con él hasta que se cancele dicho precinto.

Pasos que ha de seguir el comprador a la hora de realizar la compra del vehículo

¿Te has decidido a realizar la compra del vehículo y no sabes qué hacer? Te lo resumimos en  tres sencillos pasos:

1. Firma un contrato de compraventa con el vendedor y asegúrate de tener en tus manos una de las copias del contrato con las firmas originales. Es importante que firméis todas las páginas del contrato.

También es muy recomendable que, paralelamente a la firma del contrato de compraventa:

a) El vendedor te entregue una fotocopia de su DNI o NIE, pues te la solicitarán para hacer el cambio de titularidad.

b) El vendedor firme la solicitud en impreso oficial de cambio de titularidad, pues te la solicitarán para hacer el cambio de titularidad y tiene que estar firmada tanto por el comprador como por el vendedor.

c) El vendedor te entregue la documentación del vehículo (tarjeta de la ITV, permiso de circulación y último recibo del impuesto municipal).

2. Antes de acudir a cualquier Jefatura u Oficina de Tráfico  para hacer el cambio de titularidad del vehículo, has de tener en cuenta que deberás justificar el pago, exención o no sujeción del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (modelo 620 o 621).

3. Finalmente, el último paso que tienes que realizar es el cambio de titularidad en cualquier Jefatura u Oficina de Tráfico. Es necesario solicitar cita previa por internet o llamando al 060. Es importante tener en cuenta que dispones de un plazo de 30 días desde la firma del contrato para realizar el cambio de titularidad.

Una vez efectuado el trámite, se expedirá el nuevo permiso de circulación que únicamente será válido si se posee la ITV en vigor.

No olvides que para realizar el cambio de titularidad, tienes que abonar la tasa correspondiente.

Si necesitas más información de la que te hemos ofrecido sobre el cambio de titularidad de un vehículo, pulsa aquí.

Consejos para el vendedor del vehículo.

¿Pretender vender tu vehículo usado a un particular? El principal consejo que te podemos dar es que firmes un contrato de compraventa y que te asegures, antes de entregar el vehículo, de tener en tus manos una de las copias del contrato de compraventa con las firmas originales. Es importante que firméis todas las páginas del contrato. También deberías asegurarte de pedirle al comprador una fotocopia de su DNI o NIE.

Una vez hayas realizado la venta, es aconsejable que te dirijas, lo más pronto posible, a cualquier Jefatura u Oficina de Tráfico para notificar la venta del vehículo. Tendrás que solicitar cita previa por internet o llamando al 060. No esperes a que el comprador realice el cambio de titularidad. A veces los compradores tardan más de la cuenta en hacer este trámite y esto puede suponerte algún problema, como por ejemplo que te sigan llegando a ti las multas por radares fijos.

No olvides que para realizar la notificación de venta de un vehículo, tienes que abonar la tasa correspondiente.

Para conocer más información sobre la notificación de la venta del vehículo pulsa aquí.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

La resolución del arrendamiento de vivienda de larga duración

El  arrendamiento de vivienda de larga duración es aquél que recae sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el “arrendamiento de vivienda”, diferenciándolo del “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El arrendamiento de vivienda de larga duración sería, según la terminología de la Ley, un “arrendamiento de vivienda”.

A través de la resolución del contrato de “arrendamiento de vivienda”, dejaremos sin efecto dicho contrato y pondremos fin tanto a las obligaciones del arrendador como del arrendatario.

Hechas las apreciaciones anteriores, hoy vamos a tratar de dar explicar algunas de las situaciones que, de manera más común, permiten resolver el contrato de “arrendamiento de vivienda”. Para un conocimiento más preciso sobre la materia, será necesario acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil.

¿Cuándo puede resolverse el contrato de «arrendamiento de vivienda»?

Existen varias causas que permiten la resolución del contrato de “arrendamiento de vivienda”. Éstas son las más habituales:

1. Por mutuo acuerdo de las partes

Las partes pueden, libremente, resolver de mutuo acuerdo el contrato, incluso antes de que llegue su fecha de vencimiento. El principio de autonomía de la voluntad de las partes se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil, que tiene el siguiente tenor: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

2. Por haber llegado la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas

Para entender esta causa de resolución, es imprescindible conocer qué se prevé en la Ley de Arrendamientos Urbanos por lo que respecta a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

A. ¿Qué ocurre si el contrato no establece duración o establece plazo indeterminado?

Que, según lo previsto en el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos expuestos en el artículo 9.1

B. Una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco o siete años, ¿El contrato se sigue prorrogando, llegada su fecha de vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas?

El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

3. La necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el supuesto de resolución del contrato por causa de necesidad del arrendador. Dicho precepto establece que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4. El desistimiento del arrendatario

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula un supuesto de resolución unilateral del contrato por parte del arrendatario. Dicho precepto establece que el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo notifique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. 

Es de destacar que el artículo 11 de la Ley establece que las partes pueden pactar en el contrato, que en este supuesto, el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo que sean inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

5. Por incumplimiento de las obligaciones

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de las obligaciones del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil, a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.

Además, el artículo 27 de La Ley permite al arrendador y al arrendatario resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

A. El arrendador podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

B. El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: 

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

¿Es conveniente firmar un documento de resolución contractual?

Si el contrato se resuelve por mutuo acuerdo de las partes, es muy recomendable que se firme un documento de resolución contractual. En estos casos, al tratarse de una resolución por los cauces del mutuo acuerdo, no será difícil conseguir la firma de dicho documento.

Si por el contrario, alguna de las partes se niega, de entrada, a la resolución del contrato, será difícil conseguir un documento de resolución contractual firmado. ¿Qué es recomendable hacer en estos casos? Incluso en estos casos, sigue siendo muy recomendable tratar de llegar a un acuerdo amistoso que evite la vía judicial. Si finalmente se consiguiese llegar a un acuerdo amistoso, sigue siendo aconsejable firmar un documento de resolución contractual para poder demostrar que el contrato se ha resuelto y que quede constancia escrita de que las obligaciones mutuas se han extinguido. Lamentablemente, si alguna de las partes se niega definitivamente a la resolución contractual, no nos quedará más opción que emprender las acciones legales oportunas para conseguir la resolución judicial del contrato. 

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de larga duración

Muchas veces nos encontramos con documentos de resolución contractual compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el documento pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían la totalidad del contenido.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.

El arrendamiento de vivienda de larga duración

El  arrendamiento de vivienda es aquél que recae sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el “arrendamiento de vivienda”, diferenciándolo del “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El arrendamiento de vivienda sería, según la terminología de la Ley, un “arrendamiento de vivienda”.

Antes de desarrollar el asunto, es importante destacar que, según lo previsto en el artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Hechas las apreciaciones anteriores, hoy vamos a tratar de dar respuesta a alguna de las preguntas más frecuentes que se suelen plantear por lo que respecta a este tipo de arrendamientos. Para un conocimiento más preciso sobre la materia, recomendamos una lectura de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El  arrendamiento de vivienda es aquél que recae sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula el “arrendamiento de vivienda”, diferenciándolo del “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El arrendamiento de vivienda sería, según la terminología de la Ley, un “arrendamiento de vivienda”.

Hechas las apreciaciones anteriores, hoy vamos a tratar de dar respuesta a alguna de las preguntas más frecuentes que se suelen plantear por lo que respecta a este tipo de arrendamientos. Para un conocimiento más preciso sobre la materia, recomendamos una lectura de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Se protege igual al arrendatario en el «arrendamiento de vivienda» que en el «arrendamiento para uso distinto de vivienda»?

En el “arrendamiento de vivienda”, la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece una mayor protección al arrendatario que en el “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

¿Qué se entiende por mayor protección?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 4, recoge, por lo que respecta al régimen aplicable de la Ley, que:

• Los «arrendamientos de vivienda» se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma.
• Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
  • El Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 6 a 28) está dedicado a los arrendamientos de vivienda.
  • Se exceptúan los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

A su vez, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que:

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

¿Cuál será la duración del contrato de arrendamiento de vivienda?

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, aunque:

Si la duración libremente pactada por las partes fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Qué ocurre si el contrato no establece plazo de durazión o fija un plazo indeterminado?

Que, según lo previsto en el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos expuestos en el artículo 9.1

¿Este derecho de prórroga anual para el arrendatario tiene algún límite?

Sí. El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco o siete años, ¿El contrato se sigue prorrogando, llegada su fecha de vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas?

El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, se le va a seguir aplicando el régimen legal y convenido al que estuviera sometido.

¿Puede el arrendatario desistir del contrato?

Sí. El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo notifique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

El artículo 11 establece que las partes pueden pactar en el contrato, que en este supuesto, el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo que sean inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Puede el arrendador elevar la renta por mejoras?

El artículo 19.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador tendrá derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, siempre que se trate de obras de mejora realizadas una vez transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

¿Cómo se calcula la elevación de la renta?

La renta anual se elevará en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento, debiendo descontarse para el cálculo del capital invertido, las subvenciones públicas obtenidas para realizar la obra.

¿Es obligatoria la prestación de fianza en este tipo de arrendamientos?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que en el «arrendamiento de vivienda», a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad, que será restituida al arrendatario al final del arriendo. Según se prevé en el precepto, las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza en metálico.

No obstante, para los arrendamientos de vivienda con duración de 5 o 7 años, (dependiendo si el arrendador es persona física o persona jurídica), la fianza no podrá superar las dos mensualidades. 

Cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar este tipo de contratos

Muchas veces nos encontramos con contratos de arrendamiento compuestos de varias hojas, en los que la firma de las partes aparece únicamente en la última hoja del documento. Es muy importante que las partes firmen cada una de las páginas que contiene el contrato pues ésta será la única manera de demostrar que las partes conocían el contenido de todo el documento.

Nota: Este post de blog ha sido redactado atendiendo a la legalidad vigente en el momento de su redacción.